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En tant que travailleur indépendant, tes projets immobiliers seront plus difficiles. Qu’il s’agisse de louer ou d’acheter, tu devras redoubler d’efforts par rapport aux salariés. Néanmoins, le monde évolue et de plus en plus de banques acceptent de suivre des auto-entrepreneurs ou gérants de sociétés 🙂

Pour gagner du temps, passer par un courtier peut être un atout, sauf si tu tombes sur une structure qui te fera perdre ton temps … voire ton projet. Dans cet article, je te raconte mon parcours du combattant pour échouer dans l’obtention de mon prêt car je n’avais pas 3 années d’ancienneté dans mon business (mais au final, je le vis bien car je suis partie m’installer au Costa Rica quelques temps).

Ici, mon objectif est de te permettre de mettre toutes les chances de ton côté en choisissant les bons partenaires pour ton prêt immobilier, mais aussi en montant un dossier de qualité.

Les critères pour avoir un prêt immobilier en tant qu’indépendant

Lorsque tu veux emprunter pour un projet immobilier, on te demande de prouver que tu as les reins solides financièrement. Cela passe par une épargne suffisante, la possibilité d’injecter un apport (au minima, 10% du bien pour les faux frais et le notaire) et – en premier lieu – d’avoir des revenus 3x supérieurs au montant du prêt.

Si tu n’as pas de CDI, il faudra alors montrer que ton activité freelance est stable. C’est là que ça peut devenir difficile : la plupart des banques demandes 3 bilans (ou 3 années d’activité). Cela est lié aux organismes de caution, qui vont venir garantir ton prêt.

Si tu n’as pas 3 années pleines, mais que tu as un beau chiffre d’affaires, tout n’est pas perdu : tu pourras, à la place, proposer une hypothèque comme garantie. C’est un peu plus cher qu’un mécanisme de caution, mais sur 20 ans de prêt – la différence est minime. De mon côté, ce n’est pas passé. Je n’ai pas bien compris pourquoi. Je pense qu’en plein Covid, les banques étaient frileuses. Pourtant, j’avais 2 années et 8 mois d’ancienneté … avec un CA convenable et une bonne épargne. Tous les signaux étaient au vert, mais je n’entrais pas dans les cases. Cependant, ce n’est pas parce que ça n’a pas fonctionné pour moi que ça n’ira pas pour toi non plus. C’est un peu à la tête du client 😉

Dernier point important : les banques gagnent de l’argent sur les ouvertures de comptes, les assurances et les produits d’épargne. Pour renforcer tes chances d’avoir un prêt, tu peux te mettre d’accord avec la banque en leur proposant d’ouvrir un compte professionnel chez eux (pour ton activité freelance), ainsi que de souscrire à une assurance emprunteur et une assurance propriétaire occupant chez eux. Il n’y a pas d’obligation légale, mais ça fait partie d’une bonne relation commerciale : si tu leur promet d’ouvrir ces comptes, il vaut mieux aller jusqu’au bout – par intégrité.

Pour résumer, pour mettre toutes les chances de ton côté, tu peux donc :

  • attendre 3 années d’activité pour acheter ;
  • faire attention à tes comptes les 3-4 mois précédant l’achat, en évitant les découverts ;
  • monter un dossier dans lequel tu prouves que tu te verses un salaire équivalent à x3 ton loyer, depuis ton lancement ;
  • avoir une épargne d’au moins 10% d’apport pour couvrir les frais de notaire ;
  • passer par une hypothèque plutôt que par un mécanisme de caution bancaire ;
  • domicilier tous tes comptes (personnel, professionnel, épargne) et assurances dans la banque qui t’accompagnera.

J’ai été surprise de voir que certains indépendants, malgré des dossiers chaotiques, trouvent des prêts. Si tu as un projet, tu ne perdras rien en tentant de le concrétiser !

Les partenaires pour trouver un prêt immobilier en freelance

Il existe plusieurs stratégies pour trouver un prêt immobilier :

  1. demander à ta banque actuelle. Il y a de fortes chances pour qu’elle ne veuille pas te perdre ;
  2. faire des dossiers auprès d’autres banques, en demandant d’être suivi par un conseiller pro’ (ils comprendront mieux ton dossier) ;
  3. passer par un courtier, un intermédiaire qui présentera ta demande à des partenaires bancaires.

De mon côté, j’ai fait confiance à ma banque et à un courtier. J’ai très vite regretté mon choix. Ils n’ont contacté que … 3 banques ! De plus, j’ai eu énormément de mal à obtenir le certificat de refus de financement, obligatoire pour récupérer les fonds que j’avais déposés chez le Notaire.

Dès le départ, la courtière a insisté sur un point : il ne fallait SURTOUT PAS que je contacte des banques de façon indépendante, car ma demande pourrait faire doublon – ce qui ruinerait mes chances d’avoir un bon taux. J’ai donc convenu de contacter uniquement ma banque personnelle. Lorsque j’ai eu des refus, j’ai dû contacter – seule – de nombreuses banques mais en plein confinement les délais étaient trop longs et je n’ai pas eu de réponse positive à temps.

Je m’en suis beaucoup voulue d’avoir mis tous mes oeufs dans le même panier, et aussi de faire attendre les vendeurs qui étaient des personnes âgées pressées de vendre pour passer à autre chose.

Comment choisir ton courtier ?

Le modèle économique du courtage repose sur une commission en cas de réussite uniquement. Avec ce modèle, les courtiers sont un peu pressés comme des citrons : si tu ne peux rien leur rapporter, tu seras mal accompagné. Même si tu as signé un mandat ! En tant qu’indépendant, ton dossier n’est pas des plus intéressants. C’est mieux de contacter des banques en direct. Mais si tu veux quand même utiliser le courtage, voici quelques conseils 🙂

Sélectionne un courtier réactif, avec de nombreux partenaires bancaires (parce que contacter 2-3 banques, c’est ridicule comme proposition de valeur). En plus, garde-toi quelques banques en direct. Demande à ton courtier de ne pas les solliciter.

Enfin, si ton courtier ne te répond pas (alors qu’il a accepté ton dossier), contacte son service en charge des données personnelles. Ils seront dans l’obligation de te fournir une liste des banques contactées, en ton nom. S’ils ne se sont pas bougés, tu le verras tout de suite et tu pourras changer de courtier.

Dernier conseil : demande à ton notaire un délai de 3 mois pour trouver un prêt. 2 mois, c’est beaucoup trop court pour un freelance. Les directions des banques vont mettre plusieurs semaines à instruire ton dossier.

Si je devais tout refaire … je trouverais une banque en direct

Si tu veux que le travail soit bien fait, fais-le toi même !

Mon expérience m’a montré que – sur un dossier complexe comme celui d’un freelance – il vaut mieux le défendre en direct avec un conseiller bancaire professionnel.

Après la signature de ton compromis, ça sera une véritable course contre la montre. Dépose TOUT DE SUITE des demandes de prêts. Tu peux même préparer ton dossier et contacter des banques avant de signer, comme ça tu gagneras du temps lorsque tu auras trouvé le bien idéal.

Tu peux te faire un super dossier sur google drive avec :

  • une pièce d’identité ;
  • un justificatif de domicile ;
  • le compromis de vente signé ;
  • le devis pour les travaux (si applicable) ;
  • tes 3 derniers avis d’imposition ;
  • tes 3 derniers relevés de compte personnel ;
  • tes 3 derniers relevés de compte professionnel ;
  • l’étude de rentabilité s’il s’agit d’un investissement locatif (montant des loyers, charges, coût du prêt et résultat final) ;
  • un justificatif de ton épargne ;
  • tes 3 derniers bilans (sociétés), ou attestations de chiffre d’affaires urssaf (auto-entreprise). Si l’entreprise a moins de 3 ans, une présentation de ton évolution de chiffre d’affaires (pour montrer l’évolution / la stabilité de tes revenus).

Contacte des agences près de chez toi en demandant un rendez-vous téléphonique avec un conseiller pro ! Lors de ton rendez-vous, tu devras présenter ton dossier : prix du bien immobilier, surface, montant des travaux, durée souhaitée pour le prêt … réfléchis bien à ces questions avant ton appel.

Une fois cet entretien passé, il y a deux options : un refus direct, ou une étude de faisabilité (avec proposition de taux et de conditions pour ton prêt). C’est à ce moment là que tu pourras envoyer ton dossier complet. Ensuite, compte 2 semaines pour obtenir un accord, un refus, ou une demande de rendez-vous.

PS : il se pourrait que ton conseiller te pose des questions personnelles (par exemple, si tu es fumeur ou si tu as des problèmes de santé). C’est normal. Cela permet de calculer le coût de ton assurance. Si tu as des problèmes de santé, il faudra rajouter quelques semaines de délais pour voir un médecin et remplir un dossier spécifique. Une fois l’offre de prêt accordée, tu auras une dizaine de jours de délais de réflexion. Puis, tu auras ENFIN (!!!) ton prêt.

Quelques astuces pour améliorer ton dossier bancaire

Tu n’as peut-être pas envie d’attendre 3 ans pour acheter. Je te comprends – je n’en avais pas envie non plus. Dans ce cas, plusieurs options peuvent t’aider :

  1. Investis un apport plus important que 10%. Cela va venir diminuer le risque pour la banque. Bien entendu, cette option implique d’avoir une épargne conséquente. Cela enlève aussi l’intérêt de l’immobilier (constituer un patrimoine avec l’argent des banques plutôt que le sien).
  2. Passe par le portage salarial (tes clients rémunèrent une structure intermédiaire – une boite de portage salarial – qui te fera un contrat comme si tu étais salarié – c’est 100% légal ^^). Grâce à cette technique, tu vas obtenir un contrat de travail (CDD ou CDI) et des fiches de paie. Au bout de quelques mois, tu pourras présenter un dossier similaire à celui d’un salarié.
  3. Achète avec quelqu’un d’autre. Peut-être qu’un de tes proches peut investir avec toi, ou se porter garant sur le prêt. Si tes parents ou ton conjoint ont envie de t’aider, ça sera le moment 🙂

 

Comment rebondir lorsqu’on a pas son prêt ?

De mon côté, ça a été plutôt difficile de laisser tomber mon projet immobilier. Il s’agissait d’un coup de coeur, et même si je souhaitais faire de l’investissement locatif, je m’étais attachée au lieu. Au final, le conseil que je peux te donner, c’est de penser long terme. L’immobilier, c’est une histoire de 10, 15 ou 20 ans !

Comme je n’ai pas eu mon prêt, je n’avais plus rien pour me retenir en France. Je suis partie au Costa Rica pour travailler et profiter du soleil et des vagues (#surf). J’ai aussi fait un plan d’action pour assainir mes finances personnelles, augmenter mon épargne et pouvoir présenter un meilleur dossier lorsque je voudrais à nouveau rechercher un prêt.

Si tu n’as pas eu ton financement, avant toute chose, cherche à comprendre les raisons du refus. Tu pourras ainsi apporter des améliorations à ton dossier et ré-essayer plus tard. Il y aura toujours de bonnes affaires, et tu auras un nouveau coup de coeur. D’ici là, tu peux trouver un nid douillet en tant que locataire – pas plus évident en freelance mais je te partage de bons conseils ici pour y arriver !

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